Ипотека и банкротство: что будет с квартирой

Самая частая причина, по которой люди откладывают банкротство, звучит так: «у меня ипотека, а квартиру терять нельзя». Здесь важно понимать разницу между защитой единственного жилья и залогом — это два разных механизма, и второй сильнее.

Главное

Ипотечная квартира в банкротстве не защищена. Исполнительский иммунитет на единственное жильё, о котором все слышали, не действует, если жильё находится в залоге: статья 446 ГПК РФ прямо делает для ипотеки исключение.

Поэтому такая квартира попадает в конкурсную массу и может быть продана с торгов, а вырученные деньги уйдут в первую очередь банку-залогодержателю.

Как проходит продажа

1. Оценка. Финансовый управляющий определяет стоимость имущества, привлекая оценщика.
2. Торги. Квартира выставляется на открытые электронные торги. Если желающих нет, проводятся повторные торги со снижением цены, затем продажа через публичное предложение.
3. Расчёты. Из выручки преимущественно удовлетворяется требование залогового кредитора, остаток распределяется на другие очереди и расходы процедуры.

Залоговый кредитор имеет право оставить имущество за собой, если торги не состоялись — это предусмотрено законом об ипотеке.

Что происходит с остатком долга

Вопрос, который волнует больше всего: если квартира продана дешевле долга, останется ли разница висеть на вас.

Честный ответ: залоговое требование не названо в закрытом перечне требований, которые сохраняют силу после банкротства (пункты 5 и 6 статьи 213.28 закона № 127-ФЗ). По общему правилу это означает, что освобождение от долгов должно распространяться и на остаток.

Но банки в таких делах занимают активную позицию и ссылаются на залоговую природу требования. Итог зависит от конкретного дела и от того, как оно ведётся, поэтому решать этот вопрос по общей статье нельзя — его нужно оценивать по вашей ситуации вместе с документами.

Если вы хотите сохранить квартиру

Варианты существуют, но требуют подготовки до подачи заявления.

1. Реструктуризация долгов. Если у вас есть стабильный доход, суд может ввести не реализацию имущества, а реструктуризацию: утверждается план погашения, квартира не продаётся, вы платите по графику. Подходит не всем — нужен доход, из которого реально платить.

2. Мировое соглашение с банком. В ходе дела можно заключить мировое соглашение, утвердить его в суде и продолжить платить по согласованному графику, а производство по делу прекратить. Это рабочий инструмент, но он требует согласия кредитора.

3. Погашение долга третьим лицом. Если родственник вносит сумму долга, залог прекращается, и квартира перестаёт быть предметом спора.

4. Продажа с погашением. Иногда разумнее продать квартиру самостоятельно по рыночной цене и закрыть долг, чем отдать её на торги со снижением. Но здесь нужна осторожность: такие сделки проверяются, и проводить их нужно с расчётом по кредиту, а не с выводом денег.

5. Обойтись без банкротства. Если ипотека — единственная крупная проблема, а платить вы можете, иногда достаточно договориться с банком: реструктуризация, ипотечные каникулы, увеличение срока кредита. Разбирать этот вариант стоит раньше, чем процедуру.

Чего делать нельзя

Переоформлять квартиру на родственников. Это первое, что приходит в голову, и первое, что оспаривают. Сделки за последние три года проверяются, а за попытку вывести имущество могут отказать в освобождении от долгов — разбор в статье про оспаривание сделок.

Скрывать ипотеку от управляющего. Сведения о залоге видит любой кредитор по выписке из ЕГРН, так что скрывать бессмысленно, а последствия — те же.

Подавать заявление без расчёта. Прежде чем идти в процедуру, стоит посчитать, что останется от выручки после расчётов и какие долги сохранятся.

Проверьте свою ситуацию

В тесте есть отдельный вопрос про ипотеку — от ответа зависит, какой сценарий может быть в вашем случае. Пройти тест.